Retrait du permis de construire: nouveau recul des droits du bénéficiaire

Par principe, un permis de construire est un acte créateur de droits pour son bénéficiaire.

En conséquence, le retrait d’un permis de construire à l’initiative de l’administration n'est possible.

(i) Que si le permis est effectivement illégal;

(ii) Ne peut intervenir que dans un délai de trois mois suivant sa délivrance;

(iii) Après avoir préalablement engagé une procédure contradictoire à l’encontre du titulaire du permis de construire.

Cette procédure contradictoire préalable est expressément prévue à l’article L121-1 du Code des relations entre le public et l’administration qui dispose que les décisions administratives défavorables, parmi lesquelles les décisions qui retirent ou abrogent une décision créatrice de droits, " n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales ".

La règle étant que le défaut de respect de cette procédure conduit de facto à l’annulation de l’acte de retrait et permet donc de bénéficier à nouveau d’une autorisation d'urbanisme en bon et du forme.

Une telle solution apparaissait conforme non seulement au Code des relations entre public et administration (CRPA) mais plus généralement au principe de sécurité juridique.

Force est de constater que cette position a fortement évoluée.

Première tempérance, le Conseil d'Etat a considéré que le Maire n’était pas tenu d’engager une procédure contradictoire préalable au permis de construire délivré, dès lors que ce dernier se trouvait en situation de compétence liée, pour refuser et le cas échéant retirer le permis.(CE 25 juin 2024 Ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, req. n° 474026).

Nouvelle exception et celle-ci de taille, par une décision du19 août 2025, n°496157, le Conseil d'Etat est venu préciser qu’ :« (…) 2. Il résulte des énonciations du jugement attaqué que, pour annuler l’arrêté attaqué, le tribunal administratif a retenu qu’il avait été pris en méconnaissance des dispositions de l’article L122-1 du Code des relations entre le public et l’administration, selon lesquelles les décisions administratives défavorables, parmi lesquelles les décisions qui retirent ou abrogent une décision créatrice de droits, "n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales".3. Toutefois, il ressort de ce même jugement que le tribunal administratif a, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, jugé que le permis litigieux méconnaissait les dispositions de l’article U9 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune aux termes desquelles : "En secteur Ua, l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 70% de la surface de la parcelle (...)". L’application de ces dispositions n’appelant, en l’espèce, aucune appréciation de fait, le maire était tenu de retirer le permis de construire tacitement accordé le 23 mars 2022. Dès lors le moyen pris de ce que l’arrêté litigieux aurait été pris en méconnaissance des dispositions de l’article L122-1 du Code des relations entre le public et l’administration citées ci-dessus faute de procédure contradictoire préalable était inopérant. En se fondant sur ce moyen pour annuler l’arrêté attaqué, le Tribunal administratif de Caen a entaché son jugement d’erreur de droit (…) ».

Ainsi, désormais, dès lors que l’illégalité du permis est manifeste, en méconnaissant par exemple une disposition du PLU sans ambiguïté , le maire est ici encore tenu de retirer un permis irrégulièrement délivré, sans avoir à engager, à peine de nullité de sa décision, une procédure contradictoire au préalable.

Il est clair qu'une telle évolution ne vas pas dans le sens de la sécurité juridique des bénéficiaires d'autorisation d'urbanisme.

En particulier, Il y aura désormais une vraie question sur le fait de savoir si l’illégalité relevée est manifeste ou pas, ce qui peut donner à un vrai débat notamment en terme d'appréciation des faits.

Conséquence, c'est une garantie en moins pour le bénéficiaire qui devra désormais intégrer le délai de trois mois de retrait du permis de construire au même titre que les 2 mois de recours des 1/3 et ce, alors même que la commune disposait déjà du délai d'instruction pour faire son office.

On peut s'étonner de cette évolution dans le contexte actuelle de crise de la construction et du logement alors que le monde de la construction et de la promotion a plus que jamais besoin de sécurité juridique....

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