Pour rappel, le Plan local d'urbanisme est le projet global d’aménagement d’une commune.
Le P.L.U. régit les règles qui s’appliquent concernant la construction et l’aménagement en s’appuyant notamment sur :
le développement durable ;
la mixité sociale ;
la mixité fonctionnelle (équipement, commerces, bureaux, services) ;
la préservation urbaine, architecturale et paysagère.
C'est un document de première importance car il détermine les droits à construire ainsi que les affectations des sols.
La révision générale du PLU se pratique en moyenne tous les 10 ans. Elle permet une modification profonde des règles d'Urbanisme d'une ville quelque fois au détriment de l'intérêt des propriétaires, d'aménageurs ou d'associations.
A titre d'exemple, les modifications pourraient être les suivantes.
- terrain classé en zone agricole ou zone naturelle dont le propriétaire souhaiterait qu'il devienne constructible ou que son zonage soit modifié dans le sens d'une plus grande constructibilité.
- terrain frappé d'un emplacement réservé ou d'une servitude qui empêchera son propriétaire de construire
- terrain naturel classé en zone urbaine ou zone à urbaniser et qu'une association de défense de l'environnement juge inconstructible ou qu'un agriculteur souhaite voir maintenu en zone agricole pour ne pas nuire à son exploitation.
-Restriction des possibilités de constructions défavorable à un propriétaire privé ou un promoteur immobilier.
Il convient pas conséquent de prendre ses précautions et anticiper une éventuelle modification des règles d'urbanisme sur les projet de construction en cours ou à venir:
(i) A propos d'un sursis à statuer: A compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme, l'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer sur une demande de permis de construire, lorsque l'état d'avancement des travaux d'élaboration du nouveau plan local d'urbanisme permet de préciser la portée exacte des modifications projetées, sans qu'il soit cependant nécessaire que le projet ait déjà été rendu public. Il ne peut en outre être opposé qu'en vertu d'orientations ou de règles que le futur plan local d'urbanisme pourrait légalement prévoir, et à la condition que la construction, l'installation ou l'opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.
Dans cette hypothèse, un recours gracieux ou contentieux devant le Tribunal administratif compétent peut être mis en place afin d'anticiper un futur PLU qui serait moins favorable et ce, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision faisant grief.
(ii) Lors de la procédure de révision du PLU: Il est possible d'intervenir lors de la phase de concertation ainsi que dans la phase d'enquête publique afin de tenter d'infléchir la position initiale de l'autorité compétente ou de tenter de faire évoluer les règles d'urbanisme à son profit.
A nouveau, l'accompagnement par un avocat peut être intéressante afin d'optimiser ses chances de succès.
(iii) En dernier recours, le recours contre le plan local d' urbanisme (PLU) ou sa révision doit, en principe être mis en œuvre dans le délai de 2 mois à compter de la publicité de la délibération du conseil municipal qui l'a approuvé.
La délibération peut être contesté (a) soit par le biais d'un recours gracieux adressé au Maire de la commune (b) par un recours contentieux devant le Tribunal administratif demandant l'annulation totale ou partiel du PLU.
Si l'avocat n'est pas obligatoire dans cette procédure, il est nécessaire compte tenu de la spécificité de la matière et de la procédure à suivre.
Rémy PHILIPPOT du Cabinet ECHO AVOCAT, , ancien commissaire enquêteur et Avocat spécialisé dans les matières de droit public et d'Urbanisme à Paris et Rambouillet vous accompagne dans le cadre des différents recours relatifs au documents d'urbanisme et des permis de construire et autorisation d'urbanisme.
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