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Exonération de droits d’enregistrement: l’annulation d’un PLU vaut cas de force majeure



L’article 1594-0 G dispose que

« Sous réserve de l'article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement :

A. I. – Les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l'article 256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

II. – Cette exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie à l'expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l'exécution des travaux prévus au I ».


L’article 1594 G ter dispose que

« I. – Lorsqu'une exonération ou une réduction de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d'un engagement ou de la production d'une justification, le non-respect de l'engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l'obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l'engagement ou l'expiration du délai prévu pour produire la justification requise ».


Pour autant, il est possible d’échapper à la régularisation en cas de force majeure.


Pour rappel, la force majeure est définie par l’article 1218 du Code civil « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ».


Au sens large, elle désigne tout événement imprévisible et insurmontable empêchant le débiteur d'exécuter son obligation ou entraînant la réalisation d'un dommage.


Au sens étroit, la force majeure s'oppose au cas fortuit dans la mesure où il s'agit d'un événement non seulement imprévisible et insurmontable mais également d'origine externe, étranger à la personne du débiteur ou de l'auteur du dommage.


Ainsi, par exemple les difficultés financières d’une entreprise peuvent être considérées comme un cas de force majeure si elles remplissent les conditions (CA Colmar, 6 décembre 2007, 05/03382) ;


La Cour d’appel de Bastia dans une décision du 19 janvier 2022, n°20/00626 a jugé s’agissant de la force majeure exonératoire que l’annulation d’un PLU revêt la condition notamment d’imprévisibilité:


« Il n’est pas démontré que la SARL M avait pu savoir, dans les mois et les semaines précédant la passation de l’acte authentique, que les délibérations du conseil municipal ayant approuvé le PLU étaient contestées et que la justice administrative avait été saisie. Sa situation de professionnelle ne la conduisait pas nécessairement à vérifier personnellement le caractère inattaquable de ces délibérations, que ce soit auprès du vendeur ou auprès de la mairie. D’ailleurs, l’insertion dans le contrat, par les soins du notaire, professionnel du droit, du certificat d’urbanisme délivré le 15 juin 2010, était destinée à assurer à l’acquéreur que la construction envisagée était parfaitement légale ».


Rémy PHILIPPOT du Cabinet ECHO AVOCAT est à la disposition des professionnels (Promoteurs immobiliers, Aménageurs) pour les défendre en cas de contentieux de rectification devant l'administration fiscale et devant le juge compétent.




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