Retrait de permis de construire pour fraude : le Conseil d'État étend l'obligation de notification de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme

Urbanisme & contentieux administratif

Conseil d'État, Section du contentieux, 2^e et 7^e chambres réunies, 16 juillet 2026, n° 503822, Commune de Saint-Maur-des-Fossés

Par une décision du 16 juillet 2026, le Conseil d'État vient préciser un point de procédure trop souvent sous-estimé par les tiers qui contestent un permis de construire : la demande de retrait d'un permis pour fraude, même déposée après l'expiration du délai normal de recours contentieux, doit être notifiée à son bénéficiaire à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qui pourrait suivre. Echo Avocats, conseil de la SCCV Villa Pasquier, titulaire du permis litigieux, a soutenu devant le Conseil d'État le moyen d'erreur de droit qui a emporté la cassation du jugement du tribunal administratif de Melun.

1. Les faits

Le maire de Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne) a délivré le 27 mars 2018 à la SCCV Villa Pasquier un permis de construire portant sur deux bâtiments de vingt logements, puis, les 10 avril 2019 et 29 octobre 2021, deux permis modificatifs relatifs au même projet.

Les sociétés Casa d'Or et Créations Brice ont demandé au maire le retrait de ce permis initial, en invoquant une fraude. Cette demande a été présentée après l'expiration du délai de recours contentieux de droit commun — une possibilité que permet la jurisprudence constante selon laquelle un permis de construire obtenu par fraude peut être retiré à tout moment, sans être enfermé dans le délai de retrait des actes créateurs de droits. Le maire a rejeté cette demande par une décision du 7 décembre 2022.

Les sociétés Casa d'Or et Créations Brice ont contesté ce refus devant le tribunal administratif de Melun, sans avoir notifié leur demande de retrait à la SCCV Villa Pasquier, bénéficiaire du permis. Par un jugement du 5 mars 2025, le tribunal a néanmoins annulé la décision de refus, jugeant qu'une demande de retrait présentée après le délai de recours contentieux n'avait pas le caractère d'un recours administratif au sens de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, et n'avait donc pas à être notifiée.

La commune de Saint-Maur-des-Fossés s'est pourvue en cassation contre ce jugement. La SCCV Villa Pasquier, assistée d'Echo Avocats et représentée devant le Conseil d'État par la SCP Marlange, de La Burgade (avocat aux Conseils), est intervenue à l'instance pour soutenir intégralement les conclusions et moyens de la commune.

2. La question de droit

L'article R. 600-1 du code de l'urbanisme impose, à peine d'irrecevabilité, la notification de tout recours contentieux dirigé contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Son second alinéa étend cette obligation à « l'auteur d'un recours administratif », qui doit le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait ensuite intenter en cas de rejet.

La question posée au Conseil d'État était donc la suivante : une demande de retrait pour fraude, présentée après l'expiration du délai de recours contentieux ordinaire, constitue-t-elle un « recours administratif » au sens de ces dispositions — avec pour conséquence que son auteur doit la notifier au bénéficiaire du permis, sous peine de voir son recours contentieux ultérieur déclaré irrecevable ?

3. La solution du Conseil d'État

Le Conseil d'État répond par l'affirmative et censure le jugement du tribunal administratif de Melun pour erreur de droit. Il juge, au considérant 3 de sa décision, que :

« La demande de retrait d'un permis de construire constitue, au sens et pour l'application de ces dispositions, un recours administratif. Il en va ainsi notamment d'une demande de retrait, formée après l'expiration du délai de recours contentieux, au motif que le permis aurait été obtenu par fraude. Par suite, l'auteur de cette demande doit la notifier dans les conditions prévues par ces dispositions, à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet de celle-ci. »

Réglant l'affaire au fond en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, le Conseil d'État constate qu'il n'était pas contesté que la demande de retrait pour fraude n'avait pas été notifiée à la SCCV Villa Pasquier. Il en déduit que la demande d'annulation de la décision de refus de retrait, présentée par les sociétés Casa d'Or et Créations Brice devant le tribunal administratif, était elle-même irrecevable — et la rejette. La commune de Saint-Maur-des-Fossés obtient en outre 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, à la charge des sociétés requérantes.

4. Commentaire : une extension progressive et cohérente du champ de l'article R. 600-1

Cette décision s'inscrit dans un mouvement jurisprudentiel continu par lequel le Conseil d'État élargit, étape par étape depuis plus de vingt ans, le périmètre des décisions et démarches soumises à l'obligation de notification instaurée par la loi du 9 février 1994 — un dispositif conçu pour garantir au titulaire d'une autorisation d'urbanisme une information rapide de toute contestation dont elle fait l'objet.

Première étape (2000) : les décisions confirmatives entrent dans le champ de R. 600-1. Dans une décision Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Lympia du 27 mars 2000 (n° 205430), le Conseil d'État avait jugé que le refus de constater la caducité d'une autorisation d'urbanisme, parce qu'il a pour effet de confirmer la validité de cette autorisation, constitue une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol au sens de l'article R. 600-1, et doit donc être notifié.

Deuxième étape (2022) : extension au refus de retrait de permis de construire. Par une décision François B. et autres du 27 septembre 2022 (n° 456071, mentionnée aux tables du recueil Lebon), le Conseil d'État a transposé ce raisonnement au refus de retirer un permis de construire, en reprenant la même logique : une décision qui refuse de retirer un permis confirme, comme le refus de constater la caducité, la validité d'une autorisation d'occupation du sol. Le recours contentieux dirigé contre un tel refus devait donc, lui aussi, être notifié à l'auteur de la décision et au titulaire du permis.

Troisième étape (2026) : la demande de retrait elle-même, y compris fondée sur la fraude et hors délai, est un recours administratif. La décision du 16 juillet 2026 commentée ici franchit une étape supplémentaire, et non la moindre. Il ne s'agissait plus seulement de savoir si le recours contentieux contre le refus de retrait devait être notifié — cela était acquis depuis 2022 — mais si la démarche précontentieuse elle-même, c'est-à-dire la demande de retrait adressée à l'administration, devait l'être. Le tribunal administratif de Melun avait voulu limiter cette obligation aux seules demandes de retrait présentées dans le délai normal de recours contentieux, considérant qu'au-delà, la demande perdait le caractère d'un recours administratif ordinaire. Le Conseil d'État écarte cette distinction : la circonstance que la demande de retrait soit fondée sur une fraude, et donc recevable en dehors du délai de retrait de droit commun conformément à la jurisprudence constante en la matière, est sans incidence sur sa qualification de recours administratif au sens de l'article R. 600-1. C'est cette qualification, et non le délai dans lequel la demande est présentée, qui commande l'obligation de notification.

Cette solution présente une cohérence certaine avec l'objectif de sécurité juridique poursuivi par le texte : le titulaire d'un permis de construire encourt un risque de retrait à tout moment lorsque la fraude est alléguée, précisément parce qu'aucun délai ne lui est opposable en pareil cas ; il est donc d'autant plus nécessaire qu'il soit informé, dès le stade précontentieux, de l'existence d'une contestation dirigée contre son autorisation, afin de pouvoir y répondre utilement avant que l'administration ne statue.

5. Portée pratique

Pour les porteurs de projets immobiliers, cette décision offre un moyen de défense procédural précieux : toute demande de retrait de permis reçue par la commune sans que son bénéficiaire n'en ait été informé peut désormais être utilement contestée en amont, en excipant de l'irrecevabilité du recours contentieux formé ultérieurement contre le refus de retrait — quand bien même cette demande reposerait sur une allégation de fraude et aurait été présentée plusieurs années après la délivrance du permis.

Pour les tiers qui envisagent de solliciter le retrait d'une autorisation d'urbanisme, la vigilance s'impose désormais à un stade plus précoce qu'auparavant : la notification par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les quinze jours francs du dépôt de la demande, doit être effectuée dès la saisine de l'administration, et non uniquement en cas de recours contentieux consécutif à un refus.

Conclusion

En jugeant qu'une demande de retrait pour fraude, même hors délai, constitue un recours administratif soumis à l'obligation de notification de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, le Conseil d'État complète une jurisprudence qui, depuis l'arrêt Le Lympia de 2000, n'a cessé d'étendre le champ de ce mécanisme protecteur de la sécurité juridique des titulaires d'autorisations d'urbanisme.

Cette décision, obtenue devant le Conseil d'État grâce au moyen soutenu notamment par le cabinet Echo Avocats pour le compte de la SCCV Villa Pasquier, illustre l'importance de maîtriser ces règles procédurales, trop souvent négligées par les auteurs de recours, mais qui peuvent s'avérer déterminantes pour la sécurisation d'une opération de construction.

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