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Rappel utile des conditions de responsabilité d'une commune en cas d'abandon d'un projet immobilier

Photo du rédacteur: remy PHILIPPOTremy PHILIPPOT


Un jugement particulièrement intéressant du Tribunal administratif de Cergy Pontoise ce qu'il rappelle les principes encadrant l’engagement de la responsabilité des communes en cas d’abandon d’un projet immobilier confié à un promoteur.



Pour rappel, dans le cadre de l’appel à projets « Inventons la Métropole du Grand Paris », un promoteur immobilier avait été retenu pour un projet consistant à réhabiliter un monument historique. Après avoir réalisé des investissements conséquents en lien avec ce projet, le promoteur s’est vu confronté à son abandon par l’administration, décision prise pour des motifs d’intérêt général.


Le promoteur a alors sollicité une indemnisation, invoquant des frais engagés et un manque à gagner lié à l’impossibilité de concrétiser cette opération.


Par un jugement du 16 janvier 2025, n°2105690, le Tribunal retient que :


(i)L’administration a manqué à son devoir de transparence. Elle avait reçu plusieurs avis défavorables et alertes des services instructeurs concernant le projet, mais elle a tardé deux ans avant de renoncer officiellement, sans informer le promoteur en temps utile.



(ii)Le promoteur a agi de manière imprudente. Avant même de demander une autorisation de travaux, il avait engagé des frais importants, prenant pour acquis la réalisation du projet, sans aucune prudence.


Par conséquent,


L’administration a été condamnée à indemniser 50 % des frais réellement engagés par le promoteur, en reconnaissance de son manque de transparence.

Cependant, le préjudice lié au manque à gagner du promoteur (l’impossibilité de réaliser le projet et les bénéfices attendus) a été écarté. Le juge a considéré ce préjudice comme hypothétique, car aucun élément tangible ne prouvait avec certitude que le projet aurait généré les gains escomptés.


Ce jugement est l'occasion de rappeler les éléments suivants:


La jurisprudence, notamment celle du Conseil d’État (10 juin 2020, n°426482), reconnaît qu’une personne publique conserve toujours la faculté de renoncer à un projet pour un motif d’intérêt général, même lorsque celui-ci est avancé. Cependant, deux conditions cumulatives doivent être réunies pour que sa responsabilité soit totalement engagée :


Une promesse engageante de l’administration : l’administration doit avoir adopté un comportement ou formulé une promesse suffisamment ferme et précise, susceptible d’inciter légitimement le promoteur à prendre des décisions importantes qu’il n’aurait pas prises autrement (ex. : investissements, dépenses).


Un devoir de prudence de la part du promoteur : le porteur du projet doit faire preuve de vigilance et ne pas engager de dépenses inconsidérées tant que toutes les autorisations nécessaires (urbanisme, travaux, etc.) n’ont pas été obtenues. Il doit également prendre en compte les incertitudes inhérentes à tout projet public.


Enfin, il convient de rappeler la frilosité du juge administratif dans l'allocation d'indemnités à un promoteur par une collectivité publique par rapport à ses pendants civilistes ou pénalistes du fait de la prise en compte de la sauvegarde des deniers publics ainsi que de la notion d'intérêt général inhérent à l'action publique.


C'est un postulat qu'il faut avoir en tête en cas de recours.


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